4b07fc8c3ac5486a

Walgreens, CVS и Rite Aid — что RE инвесторам следует знать

В США существуют 3 основных аптечных цепи: Walgreens, CVS и Rite Aid. Ниже приведены основные статистические данные о 3 основных аптечных сетях на 2012 год:

1. Walgreens занимает первое место с рыночной долей в 28,51 миллиарда долларов, 72,2 миллиарда долларов в общем доходе в 2011 году (45,1 долларов США по поступлениям от рецепта) и S & P — рейтинг А. по данным Walgreens, 75 процентов населения США проживает в течение 3 миль от своих магазинов. В апреле 2010 года он приобрел 258 аптек "Duane Reade" в районе Нью-Йорка, насчитывает 7841 аптечный пункт Walgreens, который работает на февраль 2012 года, включая 137 больниц на территории аптек.

2. CVS занимает второе место с рыночной долей 56,56 миллиарда долларов, 107,1 миллиарда долларов США (40,5 миллиарда долларов США от рецептур CVS и 16,1 миллиарда долларов США за реквизит), а рейтинг S & P — BBB +. По состоянию на 31 декабря 2011 года в CVS работает 7404 аптечных магазинов.

3. Rite Aid занимает третье место (четвертое место по версии Walmart с точки зрения поступлений по рецепту) с рыночной долей 1490000000. Долларов, с доходом 26100000000. Долларов (17100000000. Долларов США по поступлениям по рецептам), работает с февраля 2011 4714 аптек рейтинг S & PB —

Инвесторы покупают недвижимость, занятые этими аптечными цепями по следующим причинам:

1. Аптека очень неэффективной для рецессии. Людям нужна медицина, когда они больны, независимо от состояния экономики. Как богатым, так и бедным людям в США есть доступ к медицине. Некоторые даже утверждают, что люди с низким уровнем доходов используют больше лекарств благодаря бесплатным или недорогим препаратам, предъявляемым правительством с помощью программ. Поэтому арендаторы должны работать хорошо в течение трудного времени и иметь деньги на аренду владельцам арендной платы.

2. Аптека имеет хорошую перспективу в США:

· люди живут дольше и требуют больше лекарств, чтобы сохранить долголетие, например Октолел для остеопороза, Арисепт для симптомов Альцгеймера. Люди старшего возраста имеют тенденцию использовать больше медицинских препаратов, чем моложе, поскольку они часто имеют большее количество медицинских проблем. Начиная с 2008 года, когда 78000000 детей, рождающихся в детском возрасте, приближаются к пенсионному возрасту, аптечные цепочки прогнозируют рост спроса на лекарства в следующие 20 лет.

· Рынок наркотиков продолжает расти, когда население США продолжает расти. Все больше и больше американцев страдают различными заболеваниями. Число американцев, страдающих от сезонных аллергий, удвоилось за последние 15 лет в 37000000 человек в журнал Fortune. В 2009 году они потратили 5400000000. Долларов аллергическими препараты. Учитывая то, что в них насчитывается талийна линия (75% американцев, как ожидается, будут иметь избыточный вес или ожирение до 2020 г..), В США больше диагностируется диабет, а также высокий уровень холестерина в младших и младших возрастах. Кроме того, врачи также рекомендуют лечить различные заболевания быстрее, чем позже, благодаря лучшему пониманию заболеваний. Например, сейчас врачи назначают антиретровирусные препараты пациентам, которые вскоре заражаются вирусом ВИЧ, вместо того, чтобы ждать инфицирования, чтобы стать СПИДом. Более врачей сочетают инсулин пероральных лекарствами для лечения диабета типа 2, а не только лекарственных средств, предназначенных для перорального применения. Все эти факторы увеличивают размер рынка лекарств.

· Прогресс в области генной инженерии внедрил различные новые комплекты для генетической тестирования ДНК, которые позволяют проводить генетическую диагностику уязвимостей в наследуемых заболеваний и расстройств. Генетическое тестирование на сегодня является крупнейшим сегментом роста в области диагностики. Некоторые из этих генетических тестов, вероятно, превратится в наборы для тестирования прямых потребителей, доступные в аптеках в ближайшем будущем. При поддержке FDA эти новые продукты могут принести дополнительные доходы для аптек.

· Использование нового метода пошива молекул называется структурным дизайном; фармацевтические компании выпускают новые лекарства, которые они, возможно, не обнаружили иначе, например Xcalori от Pfizer для лечения рака легких

· Проект Закона о реформе системы здравоохранения & # 39; я от 23 марта 2010 предусматривает страховую защиту примерно на 33 млн. Больше американцев. Это замечательный подарок в аптечной промышленности.

· Новые лекарственные средства для лечения ранее неизлечимых болезней, а также новых заболеваний, например Виагру для мужской несчастье, Авастин для рака толстой кишки, Герцептин для рака молочной железы ,. Новые лекарства очень дорогие, например годовой запас Avastin стоит около 55 000 долларов. Эли Лилли продала около 4800000000 Zyprexa в 2007 году для шизофрении, но большинство людей никогда не слышали об этом лекарства.

· Существуют существующие лекарства, которые сейчас одобряются для лечения новых заболеваний и тем самым увеличивают доход от продаж. Например, Lyrica изначально предназначался для лечения боли, вызванной повреждением нервов у людей с диабетом. В настоящее время FDA одобряет Fibromyalgia, который затрагивает 5800000 американцев за WebMD.

Большие достижения в области генетики, биологии и исследования стволовых клеток, как ожидается, приведут к созданию нового класса лекарств для лечения диабета, болезни Паркинсона и различных редких генетических расстройств. Например, новый препарат Ilaris от Novartis направлен на генетические причины унаследованного заболевания, в мире существует всего 7000 известных случаев заболевания. Тем не менее, Novartis надеется постепенно расширять свои препараты на блокбастер наркотиков в более распространенных расстройств, вызванных подобной генетикой.

· Технология и современной жизни вводят и требуют новых продуктов, например тест-наборы для беременности, ламизил для более сильных, четких ногтей для ног, Latisse для более длинных и толстых ресницы, Propecia для мужской выпадения волос, Premarin для симптомов менопаузы, диабетические мониторы, электронные зубные щетки, контактные линзы, очистители линз, таблетки для похудения, витамины, противозачаточные таблетки, ВМС, пищевые добавки и таблетки, снижающие уровень холестерина (в 2006 году американцы потратили почти 26 млрд. долларов на лекарства на основе холестери ину на IMS Health, Коннектикутского консалтинговая компания, которая осуществляет мониторинг фармацевтических продаж.)

· До того, как клиенты смогут добраться до лекарств проходы или аптечные прилавки, они должны пройти шоколад, соды, цифровые камеры, часы, игрушки, куклы, пиво и вино, косметика, видеоигры, цветы, ароматизаторы и открытки. Аптеки надеются, что вы пользуетесь круглосуточными службами фотографий там. Магазины также несут сезонные товары, например Костюмы для Хэллоуина и продукты "Увидев на телевидении", например Шамвоу. В результате клиенты покупают больше, чем их рецепты и лекарства в этих аптеках. CVS сообщила, что продажи за пределами аптеки составляли 30% общего объема продаж компании в январе 2007 года. Эта цифра для Walgreens составляет 34% и 37% для Rite Aid. Во многих аптечных пунктах действует удобные магазины, особенно те, что находятся в жилых или сельских районах. И так Walgreens надеется, что клиенты также подберут WD-40, а отвертки в своих магазинах, а не на Home Depot; Тайский жасминовый рис и рыбный соус, чтобы избежать поездки в Супермаркеты Safeway или Kroger. Во время рецессии продажи этих предметов, не являются лекарственными средствами, снижаются, поскольку клиенты покупают то, что им нужно, а не то, что они хотят. Walgreens пытается сократить количество предметов на 4000 Он также вводит собственную марку, которая имеет более высокую норму прибыли.

. На рынке распространяются все больше и больше генерических препаратов, поскольку ряд чрезвычайно популярных брендовых блокбастеров теряет свой 20-летние патенты, например Липитор (самый популярный наркотик в мире для снижения уровня холестерина) в 2010 году, Viagra (вы знаете, что это за), в 2012 году. Аптеки предпочитают продавать клиентам неповернувани препараты через более высокие нормы прибыли, чем фирменные лекарства

· Многие страсти к болезненным убийц, например Гидрокодон / оксикодон. По данным ДЭА в 2012 году 1,5 миллиона американцев зависимы от кокаина, но 7000000 зависящие от рецептурных лекарств.

· По данным автора, не менее 10% опубликованных рецепту лекарственных средств вообще не используются и не принимаются в лекарства шкафы итоге они закончились и выброшены.

3. Эти компании подписывают очень долгосрочные аренды NNN, гарантированные их корпоративными активами. Это делает инвестиции в основной собственность достаточно низким риском, особенно для Walgreens рейтингу S & P "A". Фактически эти свойства иногда называют инвестиционными свойствами. Как только аптечные звене подписывают арендную плату, они платят арендную плату быстрее и своевременно. Этот автор не знает о каких-либо свойства, арендованные одной из этих сетей аптек, в которых арендаторы не удалось оплатить арендную плату. Даже когда магазины закрыты из-за слабых продажи (Walgreens закрыли 119 магазинов в 2007 году), эти компании могут предоставлять свои права на субаренду другим компаниям, например. Advance Auto Parts и продолжать платить арендную плату за основной арендой.

· Типичная аренда Walgreens состоит из основного срока 20-25 лет плюс 8-10 п & # 39; пятилетних вариантов. При первичном сроке и вариантах большинство арендных планов не будет увеличиваться. Это главный недостаток инвестиций в аптеки Walgreens

· Типичная аренда CVS состоит из основного срока 20-25 лет плюс 4-5 п & # 39; пятилетних вариантов. Аренда обычно являются равной на первичном сроке, а в каждом 5-летнем периоде существует 2,5% -10% арендная плата.

· Типичная аренда Rite Aid состоит из 20-25 лет первоначального срока плюс 4-8 п & # 39; пять — варианты года. Аренда часто имеет арендную долю каждые 5-10 лет.

Инвестиционные риски

Хотя аптечное дело в целом не зависит от рецессии, существуют риски, & # 39; связанные с вашей инвестицией:

1) Главный недостаток инвестиций в аптеки — это долгое время , например, отсутствие арендной платы 20-50 лет, особенно для Walgreens. Таким образом, арендная плата фактически уменьшается после того, как инфляция учитывается. Это одна из основных причин, по которым эти свойства не привлекают молодых инвесторов, особенно когда уровень капитализации является низким.

2) 3 аптечных цепи сейчас имеют новый грозный конкурент, Walmart. Walmart реализует лекарства, отпускаемые по рецепту, в более чем 4000 магазинов в Walmart, Sam & # 39; s Club и Neighborhood Market в 49 штатах. В 2012 году Walmart является третьим по величине розничным продажам наркотиков, который продает рецепты на сумму 17400000000., Опережая Rite Aid — 17100000000. Долл. США по рецептам. Розничный гигант, как известно, запустил в 2006 году. Широко распространенную 4-летную общую программу рецепта наркотиков, которая сейчас продает 350 общих лекарств для 30-дневного поставки. Фактическое количество препаратов меньше, поскольку лекарства с разными сильными сторонами подсчитываются как различные лекарства. Например, Metformin 500 мг, 850 мг и 1000 мг считаются 3 препаратами. Walmart, вероятно, делает очень мало прибыли на эти лекарства, если таковые имеются. Однако маркетинговая кампания, созданная Биллом Саймоном, президентом и генеральным директором компании Walmart США, создает большую публичность для Walmart. Walmart надеется привлечь клиентов в свои магазины по другим рецептам, где она имеет высшую маржу. В ненаучна опросе, проводимом только по одному рецепту фирмы Lyrica, этот автор считает низкую цену в Costco, самой высокой цене в Walgreens и Walmart посередине. Другие наркотические сети пытаются противостоять Walmart различными способами. Целевая программа предлагает те же 350 общих препаратов по 4 доллара за 30-дневную предложение. В Walgreens является клуб рецептурных препаратов с членским взносом, который предлагает 1400 общих препаратов на целых $ 1 / неделю. CVS говорит, что он будет отвечать любым предложениям своих конкурентов. [3] Главный бизнес-корреспондент Год Ньюман из отчета США и мира сообщает, что Rite Aid может не выжить в 2009 году. в 2012 году как Rite Aid, так как она смогла рефинансировать долгосрочные долги и увеличить доходы от продажи.

4) Препараты также продаются в тысячах супермаркетов, целевых магазинов и складских комплексов Costco. Однако в этих магазинах или в Walmart отсутствуют проездные окна для удобного удаления рецептов и приема лекарств. Клиенты не смогут забрать свои рецепты во время обеда или после 7:00 в магазинах целевых или супермаркетов. Они должны иметь членство для покупки лекарств на Costco. Другие не могут заполнять свои рецепты в Walmart, потому что они не хотят смешиваться с обычными клиентами Walmart, находящихся в скобках с низкими доходами. И некоторые детские бумеры не хотят, чтобы их рецепты наполнялись в Target или Walmart, поскольку для которых нет удобных кресел, чтобы они могли сесть и ждать своих лекарств.

5) розничный бизнес наркотиков в определенной степени контролируется менеджерами аптечной помощи (PBMs). Как правило, клиенты получают выплаты по рецептам из своих медицинских страховых компаний, например Голубой крест Эти ПСМ управляют рецептами от имени страховых компаний. В 2012 году компания Walgreens потеряла контракт на сумму более 5000000000 долларов с помощью Express Scripts — основной PBM. Выход Walgreen немедленно упал в первом квартале 2012 года, поскольку клиенты Express Scripts не могут заполнить свои рецепты в Walgreens. PBM также в розничной торговле наркотиками через почтовые заказы, которые не требуют аренды дорогих торговых площадей. Заказ на рецепты почты на данный момент составляют более 20% рынка в общем доходе по рецепту. Если клиенты должны менять свои предписания по покупке рецептов на заказ по почте (это не существует в 2012 году), это может оказать негативное влияние на бизнес аптек ценных цепей

. 6) Многие аренды в районах с ураганами и торнадо является арендой NNN с исключение крыши и структуры. Поэтому, если повреждена крыша, вам придется оплатить расходы.

7) Арендатор может переехать на новое место по дороге или через дорогу, когда заканчивается аренда. Этот риск является высоким, когда имущество находится в небольшом городке, где существует низкий бар & # 39; Премьер дл & # 39; езду, то есть много свободных и развиваются земель

8) Арендатор может потребовать арендной вознаграждения, чтобы улучшить свою сумму в самые тяжелые времена. Возможность выше, если арендатором является Rite Aid, и если магазин имеет низкий доход от продажи и / или выше, чем рыночная рента.

9) Больше американцев отходят от своих рецептов, особенно дорогих фирменных лекарств. Это может оказать негативное влияние на доход от реализации и прибыль аптек, а значит, может привести к закрытию аптечных магазинов. Согласно данным компании Wolters Kluwer Pharma Solution, почти 1 из 10 новых рецептов для брендовых препаратов были оставлены людьми, которые имеют коммерческие планы здравоохранения & # 39; я в 2010 году. Это на 88% больше, чем 4 года назад, непосредственно перед рецессией начался Эта тенденция частично обусловлена ​​высокими и выше соотношениями за препараты марки, поскольку работодатели переводят больше страховых расходов на своих работников.

Среди 3 аптек сети, Walgreens и аптеки CVS в целом имеют лучшие местоположения — на больших перекрестках в то время как Rite Aid имеет менее премиальные места. Walgreens, как правило, нанимает только самых высоких выпускников аптечных школ, пока Rite Aid не планирует работать с нижними выпускниками, чтобы сэкономить расходы.

1) Walgreens : Компания была основана в 1901 году Чарльзом Уоггрином, старшим в Чикаго. Хотя компания существует более 100 лет, большинство магазинов — это лишь 5-10 лет. Это лучшая управляемая компания среди трех аптечных цепей, а также среди самых захватывающих публичных компаний в США. Компания управляла руководством с проверенными учетными данными и наем ведущих выпускников университетов. Благодаря своей высокой финансовой силе — S & P рейтинг — и премиум незаменимых мест, свойства с арендой Walgreens получают самую высокую цену на квадратный фут и / или низкий уровень ограничения между 3 аптечных сетей. Кроме того, Walgreens получает квартиру или очень низкую арендную плату на период от 20 до 60 лет. Часто показатель ограничений составляет 5% до 6,5% в 2012 году. Инвесторы, которые покупают Walgreens, имеют тенденцию быть более зрелыми, то есть приближаются к пенсионному возрасту. Они ищут безопасные инвестиции, где важнее получить арендную плату, чем получить оценку. Они часто сравнивают прибыль от своих инвестиций Walgreens с меньшей отдачей от американских казначейских облигаций или сертификатом депозитов банков. Walgreens открыли много новых магазинов в 2008 и 2009 годах, и таким образом вы увидите много новых магазинов Walgreens для продажи.

2) CVS Pharmacy : CVS Corporation была основана в 1963 году в Лоуэлл, штат Массачусетс, Стэнли Голдстейн, Сидни Гольдштейн и Ральф Хогланд. Название CVS означает "потребительские ценности магазинов". В 2009 году CVS имеет около 6300 магазинов в США, в основном из приобретения. В 2004 году CVS купила 1200 аптек "Еккерд" в основном в Техасе и Флориде. В 2006 году компания CVS купила 700 аптек Савона и Оско в основном в Южной Калифорнии. А в 2008 году CVS приобрел 521 магазина Nongs Nuggets в Калифорнии, Гавайях, Неваде и Аризоне за 2900000000 долларов. Приобретение Long Drugs, кажется, хороший, поскольку в CVS не было магазинов в Северном Калифорнии и Аризоне. Кроме того, цена также включала недвижимость. Также приобретается Caremark, одна из крупнейших PBM, и изменила название корпорации на CVS Caremark. Коли компанія CVS купила 1200 магазинів Eckerd, вона утворила ТОВ "Єдине юридичне товариство з обмеженою відповідальністю" для володіння кожним магазином Eckerd. Кожен з них підписує оренду власником майна. У випадку дефолту, власник може легально перейти за активами ТОВ, а не з інших активів, що належать CVS. Незважаючи на те, що власник втрачає гарантійну захищеність від корпоративних активів CVS, цей автор не знає про будь-який інцидент, коли CVS закриває магазин і не сплачує орендну плату.

3) Rite-Aid : Rite Aid була заснована від Alex Grass (він просто помер 27 серпня 2009 року у віці 82 років) і відкрив свій перший магазин у 1962 році як "Discount Center Thrif D" у Скрентоні, штат Пенсільванія. Він офіційно включений як корпорація Rite Aid і опублікував її в 1968 році. До того часу, коли Алекс Грасспеп був головою та головним виконавчим директором компанії в 1995 році, компанія Rite Aid була найбільшою аптечною мережею нації в загальних магазинах і № 2 з точки зору дохід Його син, Мартін Грасс, перейшов на посаду, але був виведений у відставку в 1999 році за переоцінку заробітку Rite Aid наприкінці 1990-х років. Rite Aid зараз є найслабшою фінансовою серед 3 аптек мережі. У 2007 р. Компанія Rite-Aid придбала близько 1850 аптек у стилі Brooks та Eckerd, головним чином уздовж східного узбережжя, щоб наздогнати Walgreens та CVS. У процесі, він додав величезну довгострокову заборгованість і є найбільш активним аптечним ланцюжком на основі його ринкової вартості. Інтеграція Брукса та Екерда, здається, не йде добре. Дохід від деяких з цих магазинів знизився на 20% після того, як вони змінили знак на Rite Aid. У 2009 році компанія Rite-Aid мала понад 4900 магазинів і більше 26 млрд. Доларів. Ці цифри скоротились у 2010 році до 4780 магазинів і 25,53 млрд. Доларів. 21 січня 2009 року послуги інвестора Moody's знизили Rite Aid від "Caa1" до "Caa2", що на вісім сантиметрів нижче інвестиційного класу. Обидва рейтинги — "небажані", які вказують на дуже високий кредитний ризик. Rite Aid зв'язалася з рядом своїх поміщиків у 2009 році, намагаючись отримати концесію на оренду, щоб поліпшити суть справи. У червні 2009 року компанія Rite Aid успішно завершила рефінансування $ 1,9 млрд. Своїх боргів. У 2012 році компанія Rite Aid отримає вигоду від проблеми Walgreens із використанням Express Scripts. Обсяг продажів на одному магазині збільшився відповідно на 2,2%, 3,2% та 3,6% у січні, лютому та березні 2012 року. Rite Aid все ще втрачає гроші в 2012 фінансовому році, який закінчився 3 березня 2012 року. Однак він втрачає менше 0,43 дол. За акцію в 2012 році проти 0,64 дол. США за акцію у 2011 фінансовому році. Компанія очікує кращого прогнозу в 2013 фінансовому році. [19659002] Речі, які слід враховувати при вкладенні в аптеку

Якщо ви зацікавлені в інвестуванні в нерухомість, орендовану аптечними ланцюгами, ось кілька речей, які слід враховувати:

1. Якщо ви хочете інвестиції з низьким рівнем ризику, перейдіть за допомогою Walgreens. У стабільних або зростаючих районах ступінь безпеки аналогічний тому, чи є власність у Каліфорнії, де ви отримуєте 5,5% шапку або Техас, де ви можете отримати обмеження у розмірі 6,5%. Отже, немає істотної переваги вкладати кошти в нерухомість в Каліфорнії, оскільки вартість нерухомості базується насамперед на ставці капіталу. У 2012 році пропонована ставка заробітку для Walgreens, схоже, знизилась з 7.5% -8.4% у 2009 році до 5.5% -6.5% для нових магазинів.

2. Якщо ви готові взяти більший ризик, тоді йдіть разом з Rite-Aid. Деякі властивості за межами Каліфорнії можуть пропонувати до 9% у 2012 році. Проте, серед 3-х наркотичних мереж Rite Aid має 10,5% шансів знизитись у 2010 році. Якщо банк оголосить про банкрутство, Rite Aid має можливість вибрати та вибрати які місця розташування залишатимуться відкритими та в яких місцях можна припинити оренду. Щоб звести до мінімуму ризик того, що магазин закритий, оберіть місце з високим рівнем продажу та низьким рівнем орендної плати до прибутку

3. Фінансування має бути важливим аспектом. Незважаючи на низьку ставку для Walgreens, ніж Rite Aid, ви зможете отримати найкращі ціни та умови для Walgreens.

4. Якщо ви не консервативний інвестор або ризик, ви можете розглянути аптеку CVS. Він має кредитний рейтинг BBB + S & P. Швидкість шапки вище, ніж Walgreens, але нижче, ніж Rite Aid. Деякі види оренди можуть запропонувати кращі збитки. З іншого боку, деякі CVS орендують, особливо для майна в районах урагану, наприклад Флорида не є справді ННН орендою, де поміщики несуть відповідальність за дах і структуру. Тому переконайтеся, що ви коректуєте коефіцієнт падіння відповідно. Деякі з місць розташування CVS містять у своєму розпорядженні міні-клінікою, де працюють зареєстровані медсестри. Оскільки ця ідея клініки була представлена ​​недавно, незрозуміло, що наявність клініки усередині CVS є плюсом або мінусом до нижньої лінії магазину.

5. Всі три аптечні ланцюги мають аналогічні вимоги. Вони всі хочуть мати високоякісну, автономну, прямокутну нерухомість близько 10 000 — 14 500 SF на 1,5 — 2 акри багато, бажано на розі з приблизно 75 — 80 паркувальних місць у зростаючому та високому трафіку розташування. Всі вони вимагають від власності проїзду. Отже, вам слід уникати придбання вбудованого ресурсу, тобто не автономного та власності без будь-яких вікон для проїзду. Існує ймовірність того, що ці аптеки можуть не бажати орендувати оренду, якщо таке майно не розташоване в густонаселеній місцевості, де немає вільних земель. Крім того, якщо ви придбали нерухомість, яка не відповідає новим вимогам, наприклад, проїзний шлях, у вас може виникнути проблема отримання фінансування, оскільки кредитори знають про ці вимоги.

6. Якщо аптека відкрита 24 години на добу, вона знаходиться в кращому місці. Ланцюжки аптек не відкривають магазин цілодобово, якщо це місце не залучає клієнтів.

7. Багато властивостей може мати процентну оренду, тобто власник може отримати додаткову орендну плату, якщо річний дохід магазину перевищує певну цифру, наприклад. $ 5 млн. Проте дохід, який використовується для обчислення відсоткової ренти, часто виключає список сторінок, наприклад, вино та соди, тютюнові вироби, предмети, продані після 10 вечора, наркотики, оплачені державними програмами. Виключений дохід від продажу може становити близько 70% валового доходу магазину. В результаті цього автора було видно лише 2 магазини, в яких поміщик може зібрати додатковий відсоток орендної плати. Магазин з відсотковою орендною платою зобов'язаний звітувати про свої річні продажі поміщику. Як інвестори, ви хочете інвестувати в магазин із сильними валовими продажами, наприклад понад 500 доларів за квадратний фут на рік. Крім того, ви також хочете перевірити ставку оренди до доходу. Якщо цифра знаходиться в діапазоні 2-4%, магазин, ймовірно, буде дуже вигідним, тому шанс, що магазин буде вимкнений, є низьким.

8. Неважливо, наскільки добре орендарів, щоб уникнути інвестицій у зменшення, наприклад Детройт та / або райони з низькими доходами або невеликі міста з менш ніж 30000 жителями в межах 5 миль. У маленькому містечку це може бути єдиним наркотичним залом у місті і зафіксувати більшу частку ринку. Однак, якщо конкурент відкриває нове місце розташування в цьому районі, доходи можуть суттєво постраждати. Окрім того, орендар може завжди переходити на нове місце розташування по дорозі, коли термін дії оренди закінчується, оскільки невеликий бар'єр для в'їзду в невелике містечко. Ці властивості легко купити зараз і важко продати пізніше. Коли ринок кредитів є тісним, у вас можуть виникнути проблеми з пошуком кредитора для фінансування цих об'єктів нерухомості.

9. Багато нерухомості мають існуючу позику, яку повинен взяти покупця. Якщо у вас є 1031 обмін, подумайте про придбання цієї нерухомості двічі. Потрібно чітко розуміти вимоги до кредитних позицій кредиторів перед тим, як рухатися вперед. Якщо ви не зможете взяти на себе існуючу позику (якщо існуючим кредитом буде набагато складніше, ніж отримати новий кредит), ви можете пропустити час для 1031 обміну і може бути зобов'язаним сплатити прибуток від капіталу.

10. За рідкісним винятком, аптечні ланцюги не володіють магазинами, якими вони займаються, з кількох причин. Ось тільки пара з них:

— Вони знають аптечну справу, але не знають нерухомості. Фондові інвестори також не хочуть, щоб Walgreens ставали інвестиційною компанією з нерухомого майна.

— володіння нерухомим майном вимагатиме від неї великої кількості довгострокових боргів, що не є блискучою ідеєю для публічно проданої компанії.

11 Близько 10% властивостей аптек для продажу та, як правило, аптеки CVS вимагають придбання дуже малої суми капіталу, наприклад 10% від вартості покупки. Однак, ви повинні взяти на себе існуючу повністю амортизовану позику з нульовим грошовим потоком. Тобто, всі орендні платежі, що сплачуються орендарем, повинні використовуватися для погашення кредиту. Норма ставки може бути у 7-9% діапазоні, і процентна ставка за кредитом може бути привабливою в діапазоні від 5,5% до 6%. Отже, інвестор виплачує позику протягом 10-20 років. Однак у вас немає позитивного грошового потоку. Це вимагає від вас виплатити податок на прибуток з доходів від оренди (різниця між орендною платою та іпотечними відсотками). Чим довше ви володієте майном, тим більше грошових коштів назовні потрібно буде сплачувати податки на прибуток, оскільки процентні ставки по іпотеці стануть все менше і менше до кінця. Хто ж би купував таку нерухомість?

— Інвестори, які мають значні збитки від інших інвестиційних об'єктів. Отримавши цю нульову власність на грошові потоки, вони можуть компенсувати дохід від аптечного орендаря від втрат від інших інвестиційних об'єктів. Наприклад, власність має 105 000 доларів на рік, а інвестор також має збитки в 100 000 доларів від інших майна. Внаслідок цього сукупні податкові прибутки складають лише 5000 доларів.

— Неінформовані інвестори, які не вважають, що їм потрібно залучити додаткові готівкові гроші для сплати податку на прибуток.

Не вдаючись до думки [19659002] Якщо ви покладете надто велику вагу на оцінку S & P орендарів, ви можете поставити або ризикнути, або отримати хороші можливості.

  1. Хороше розташування має бути ключовим у вашому рішенні про те, в які аптеки вкладати гроші. Часто говорять, що паршивий бізнес повинен добре працювати в чудовому місці, а найкращий орендар не зможе зіткнутися у жвавому місці. Магазин Walgreens, який був закритий пізніше (так, Walgreens закрив 119 магазинів у 2007 році), все ще є поганим інвестицій, хоча Walgreens продовжує платити орендну плату вчасно. Таким чином, ви не хочете, щоб сліпо вкладати кошти в аптеку просто тому, що у будинку є значок Walgreens.
  2. Жодна компанія не достатньо шалено закрити прибуткове місце. Це не означає, що ракетна техніка зрозуміє, що фінансово слабкі компанії, такі як Rite Aid, докладу всіх зусиль, щоб відкрити вигідне місце. З іншого боку, фінансово сильний Walgreens буде мати обґрунтування, щоб відкрити збиткове місце. Отже, як ви визначаєте, чи розташована аптека є вигідною чи ні, якщо орендар не зобов'язаний розкривати звіт про прибутки та збитки? Відповідь ви не можете. Тим не менш, ви можете зробити освічений припущення на основі річного валового доходу магазину, який часто повідомляється орендодатеві, як того вимагає відсоткова стаття в оренді. З валовим доходом ви можете визначити ставку оренди до доходу. Чим нижче коефіцієнт, тим більше шансів, що магазин буде вигідним. Наприклад, якщо річна базова орендна плата становить 250 000 доларів США, тоді як валовий дохід магазину становить 5 млн. Доларів, тоді співвідношення орендної ставки до доходу становить 5%. Як правило, важко отримати прибуток, якщо це співвідношення становить більше 8%. Отже, якщо ви бачите Rite Aid з співвідношенням 3% ренти до доходу, то ви знаєте, що це, ймовірно, дуже вигідне місце. У випадку, якщо Rite Aid оголошує про банкрутство, вона буде зберігати цю адресу і продовжувати платити за оренду. Якщо ви бачите аптеку Rite Aid з 3% ставкою орендної плати до доходу, яка передбачає 10% максимальну суму, можливо, це інвестиції з низьким рівнем ризику з хорошими доходами, і орендар найімовірніше оновить оренду. Слабкість корпоративної гарантії від Rite Aid, ймовірно, не настільки критична, і ризик того, що Rite Aid як орендар не є настільки значним.
  3. Аптеки з новими 25-річними орендами, як правило, продаються за нижчою шапкою, наприклад Коефіцієнт розміру 6-7% нових магазинів порівняно з 8,0-8,5%, обмеження на встановлені місця з 5-10 років, що залишаються в оренді. Це тому, що інвестори бояться, що орендарі можуть не оновити оренду. На жаль, кредитори також мають той же страх! Як наслідок, багато кредиторів не будуть фінансувати аптеки з 2-3 роки залишили на оренду. Той факт, що аптеки з новими орендами мають премію за ціною, означає, що вони мають потенціал зниження курсу на 20% (купувати нову на 6% та продавати його на рівні 7,5%, коли лізинг залишив 8 років). Деякі інвестори не будуть розглядати інвестиції в аптеки з 5-10 років, що залишилися в оренду. Вони можуть просто ігнорувати той факт, що встановлені магазини можуть бути у незамінних місцях з дуже сильними продажами. Арендатори просто не мають іншого вибору, окрім оновлення оренди.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *